日前，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》)，从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度等十个方面，规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理。本期“思与辨”就该问题进行讨论。
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主持人：王 玥
嘉 宾：赵嵩年（浙江工业大学之江学院建筑学院讲师、管理学博士）
梁志勇（珊瑚数据〈中国住房租赁智库〉CEO、深圳市房屋租赁协会特聘专家）
孟庆昇（深圳巨湾科技有限公司副总经理、深圳市房地产研究中心理事）
《意见》对促进行业规范化的长远发展，激发市场活力，促进房地产平稳有序运行有着积极的作用
主持人：《意见》总计10条，其中3条以上围绕“收费”，另有3条的关键词是“管理”。释放了什么信号？
赵嵩年：房地产的存量时代，除了房价，购房者对其他交易成本也十分关注，而高昂的中介费则成为盘活存量、实现房地产市场良性循环整个环节中的一个逐渐凸显的障碍。规范收费行为、优化定价方式则成为打破这个障碍的一个有效手段。同时，我们还看到，此次《意见》除了“费用”问题，还针对“管理”问题，对从业主体管理、规范交易、行业自律等多方面内容进行了指导，这对促进行业规范化的长远发展，激发市场活力，促进房地产平稳有序运行有着积极的作用。
事实上，《意见》出台，除了对经纪行业的规范和健康发展有积极的作用之外，还给行业发展提供了一条新的路径。在行业管理规范、服务内容清晰明了、行业监管有力的背景之下，整个经纪行业就会呈现良性竞争的状态，相关费用、标准也会根据市场正常调节而确定，而非呈现出不健康的状态。
梁志勇：《意见》从人、店、平台、行业四个方面入手进一步规范并整顿房地产经纪服务。房地产交易服务，特别是二手房及租房，离不开经纪服务，无论房地产业务如何平台化，去中介化均未能实现，中介服务依然是整个行业链条的重要一环。传统中介行业靠人靠服务，长期以来，行业人员准入门槛低，在租房行业甚至无所谓门槛可言，假房源、乱收费等事项层出不穷。《意见》进一步规范人员管理及服务内容，一方面提升了行业整体水平，另一方面强化对消费者的保护。现阶段由于行业头部企业具有平台优势，掌握大量房源及客源，《意见》进一步限制垄断行为，对保护经纪行业发展也有重要意义。
孟庆昇：上述文件释放的信号是，政府开始对过去房地产经纪服务中的一些乱象进行规范管理，希望在某种规范中去激活，或促进二手房市场的交易。这种规范首先从面向和针对中介行业收费标准开始，初衷是降低二手房买卖中的交易成本，让居间费用更透明，担负原则更公平，以保证和维护交易主体的权益，而不是像以往一样，收费标准是个“信息黑箱”。通过这一规范框架，将营造公平有序的二手房交易环境，鼓励和促进二手房交易规模的恢复和信心提振。
以降低中介费来激活市场交易，创造多赢局面，既能带来市场的新景象，又能给房地产经纪行业带来新机会
主持人：收费问题，是相关方最关注的利益问题。对于中介费（包括买卖和租赁），《意见》提到要“合理降低”，并鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行“分档定价”。您如何解读？
赵嵩年：优化服务费率的定价方式对购房者来说是肯定是利好消息，引导中介费用的“合理降低”主要目的是降低买方的购房成本，对买卖交易双方而言，有助于保障双方权益。而对于整个二手房市场而言，有助于消除房地产市场良性循环的障碍，在没有额外政策刺激的情况下加速房地产销售，提高二手房交易活跃度。在房地产存量市场下，房地产经纪工作是促进市场流动的中间环节，以降低中介费来激活市场交易，创造多赢局面，既能带来市场的新景象，又能给房地产经纪行业带来新机会。
而鼓励按照成交价越高，服务费率越低的原则实行“分档定价”，这对总价高的房屋产品的交易亦会有一定的促进作用。鼓励按房产成交价格“分档定价”，将定价权交还给市场，让交易双方可以“按需索骥”，也有利于房地产经纪行业提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。
梁志勇：合理降低中介费用，对促进房地产交易和降低购买或租赁双方费用均有意义。特别是住房租赁市场，目前深圳整体租住成本占租房人月收入约20％，合理降低中介费，对城市新市民来说是一个利好。
但鼓励并按照成交价格越高、服务费率越低的原则难免会让市场产生误解。一旦变相理解为支付能力越高其支出服务成本越低，就会伤害刚需购房者的感受。虽然从服务流程来说高价房屋与低价房屋并无多大差异，但这背后关乎如何才算价格高如何才算价格低，是否会促进豪宅交易或增加年轻人首次置业成本等问题，因此如何科学合理分档就非常重要。
孟庆昇：市场逻辑本身应该是市场自身来决定交易价格，进而反映市场交易的效率和成本。居间服务往往被认为只是信息提供和交易过程的撮合，但其实在平时的信息积累，房源、客源挖掘与管理等方面，都是需要相应成本的，因此中介费收取计算也是企业经营和成本的反映，“分档定价”应该是市场自身的行为。收费高就意味着更高标准、更有效率的服务，否则就会流失客户。如果市场上的中介机构并未形成收费垄断联盟，政府就没必要过多参与到定价中。
鼓励推行双向收费，有助于降低买方负担
主持人：当前，多个房产交易平台、各个中介机构对买卖双方的收费标准不统一，有的只收买方费用，有的是双方共同承担。此次，《意见》指出要“引导”由交易双方共同承担经纪服务费用。相比只收买方费用，“双边收费”有哪些优点？
梁志勇：“双边收费”的优点，一是明确成本分摊规则，二是在行业市场环境变化下，对于区域房地产经纪服务收费调整具有指导作用。
在住房交易市场中，全国还没形成统一的收费规则，由于房地产交易市场具有区域性，导致买方市场、卖方市场收费标准和收费规则不一，过去受当地市场情况影响，市场参与主体如业主和买家会依据自身需求自愿地对费用情况进行调整。另外，在企业化运行的住房租赁行业中，目前中介带客至长租公寓，公寓方会按照市场规则给予佣金，但租客是不用给中介佣金的。因此，除了考虑市场发展情况外，也要考虑交易和租赁场景，《意见》给了一个指导的方向，但每个区域应该结合自身的市场情况参照执行。
孟庆昇：“双边收费”是交易公平的一种体现，但是具体到实际交易环节中，具体由谁支付或负担更多、更高的交易成本，也是双方交易主体的自由选择，只是以往这块更多的主动权在卖方，买方往往是被动的一方，相对不情愿地承担了很多交易成本，甚至独自承担中介费以及卖方的税费。目前的政策，有利于减少买方的实际交易成本负担，增强其交易信心，激发二手房市场的交易活力。
赵嵩年：交易双方共同承担经纪服务费用既有利于降低购房成本，也体现了对购房者权益的保护。鼓励推行“双边收费”，有助于降低买方负担。过往，该笔费用通常由买方承担，而这笔经纪服务费用往往对于买方，特别是较高成交价格房产交易的买方来说，是一笔较大的费用。在当前的存量市场下，买方占据市场优势地位，自然会对这笔费用更加敏感，而“双边收费”的实施则切实地减轻了买方的负担。
另外，“双边收费”的调整有可能带来新的市场景象。由于买方市场下其对经纪服务费用更加敏感，由买方单独承担这笔费用对存量市场的良性循环和流通的阻碍作用也更强。而“双边收费”则更有利于盘活存量、实现房地产市场良性循环。
（原标题《思与辨 | 规范整顿房地产经纪服务 加强房地产经纪行业管理》）
编辑 秦涵 审读 韩绍俊 二审 钟诗婷 三审 刘思敏